“退租率達(dá)15%”，中小機(jī)構(gòu)難以為繼的黑暗四月

　　“我們目前在北上廣深運(yùn)營(yíng)的17個(gè)教育綜合體項(xiàng)目，平均退租率達(dá)到了15%。”某教育綜合體創(chuàng)業(yè)者李深向多知網(wǎng)透露，“能夠按時(shí)交房租的，僅有一半，其它的都有拖租情況出現(xiàn)?！?/span>

　　疫情爆發(fā)后，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)線下復(fù)課按下暫停鍵，使得5月成為很多中小機(jī)構(gòu)生命線的極限值。而到4月下旬，已經(jīng)有很多中小機(jī)構(gòu)“觸底”。

　　受校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)整頓等因素影響，據(jù)企查查統(tǒng)計(jì)，2019年至少有1.2萬(wàn)家教育機(jī)構(gòu)關(guān)停。進(jìn)入2020年，疫情黑天鵝更是引發(fā)了中小機(jī)構(gòu)的退租關(guān)店高峰。

　　“2月份還是大家觀望的時(shí)期，進(jìn)入3月，尤其是3月下旬到現(xiàn)在，我們運(yùn)營(yíng)的教育綜合體出現(xiàn)了一個(gè)退租的小高峰?！崩钌钫f(shuō)道。

　　房租、人力，是教培機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)的兩大項(xiàng)支出成本。無(wú)數(shù)中小機(jī)構(gòu)被房租拖垮，沒(méi)被拖垮的，要想節(jié)流保命，除了降薪裁員之外便也只能從房租這一項(xiàng)入手。

　　“海淀黃莊地鐵站出來(lái)的那個(gè)樓‘新中關(guān)大廈’，以前租金都是每平米在12塊以上，現(xiàn)在很多業(yè)主的心理預(yù)期都是每平米9塊、10塊也能接受?！焙５睃S莊某寫字樓招租經(jīng)理董磊說(shuō)?！半m然租金降下來(lái)了，但是教培機(jī)構(gòu)該退租的還是退租?！?/span>

　　據(jù)了解，新中關(guān)大廈的教育機(jī)構(gòu)，以留學(xué)、一對(duì)一培訓(xùn)為主。疫情爆發(fā)后，新中關(guān)大廈多家教培機(jī)構(gòu)選擇了將租用面積縮小，比如原本租了500平，現(xiàn)在直接換成了300平，還有的在租期到期后，直接搬到了附近租金比較便宜的地方。

　　不僅僅是新中關(guān)大廈，號(hào)稱“海淀黃莊中心”的銀網(wǎng)中心，年后退租的面積也已經(jīng)達(dá)到了1000平。另一名招租經(jīng)理告訴多知網(wǎng)，租金在每平米5塊錢左右的恒潤(rùn)國(guó)際大廈，年后也已經(jīng)有2家教育機(jī)構(gòu)搬走了。

　　事實(shí)上，早在2018年11月，北京市教委下發(fā)《民辦教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)辦學(xué)標(biāo)準(zhǔn)（暫行）》通知明確指出，教育機(jī)構(gòu)的辦學(xué)場(chǎng)所，建筑面積應(yīng)大于300平方米（不含300平方米）后，樓層要在三層以下，海淀黃莊就曾上演過(guò)一場(chǎng)教培機(jī)構(gòu)大撤離。

　　如今，北京仍然保持一級(jí)響應(yīng)機(jī)制防控疫情，對(duì)于管控尤為嚴(yán)格。

　　據(jù)銀網(wǎng)中心一位工作人員透露，目前物業(yè)對(duì)所有企業(yè)進(jìn)行管控，但是教育企業(yè)和科技企業(yè)，尤其教培機(jī)構(gòu)，是重點(diǎn)管控的一個(gè)行業(yè)。

　　“物業(yè)是第一管控，街道辦事處第二道防線，接下來(lái)是派出所的監(jiān)察，最后一道防線是教育部門、工商部門也會(huì)進(jìn)行的不定的檢查。企業(yè)每周至少要面臨1-2次的檢查?！鄙鲜龉ぷ魅藛T說(shuō)道。

　　作為全國(guó)疫情防控最嚴(yán)的地區(qū)，甚至北京朝陽(yáng)，還被列為全國(guó)高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，很多北京的中小機(jī)構(gòu)對(duì)于短期內(nèi)的發(fā)展不抱較大奢望。短期復(fù)課無(wú)望，一些機(jī)構(gòu)為了生存，不得不考慮換場(chǎng)地、活下去。

　　“疫情前期，北京基本都還沒(méi)有退出的，但是大家發(fā)現(xiàn)，北京管控最為嚴(yán)格，線下復(fù)課有可能要等到9月份之后，便有一些機(jī)構(gòu)開(kāi)始溝通退出。”李深說(shuō)道。

　　某考研教育品牌原本在北京有3家校區(qū)，目前已經(jīng)有兩家撤租。“北京管控嚴(yán)，復(fù)課遙遙無(wú)期，成本比較大?！痹摍C(jī)構(gòu)工作人員表示。

　　一位從業(yè)者向多知網(wǎng)透露，某全國(guó)性K12教育企業(yè)最近在北京地區(qū)也在尋求一些瀕臨倒閉的中小機(jī)構(gòu)，想要吸收他們的學(xué)員，進(jìn)一步壯大自己的校區(qū)。

　　在上海，為了減少退租，很多業(yè)主推出了房租減免優(yōu)惠。為了讓機(jī)構(gòu)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，還有一些業(yè)主和機(jī)構(gòu)重新簽訂合同約定租期，未來(lái)三年，總金額不變的情況下，將租金降低至原租金的80%。

　　正在天津籌備教育綜合體的唐玉，在疫情期間一直在和入駐品牌簽約，還沒(méi)正式開(kāi)業(yè)，雖然不需要面臨退租的情況，但他也清楚的認(rèn)識(shí)到，線下中小機(jī)構(gòu)的發(fā)展情況不容樂(lè)觀。

　　“年前有個(gè)朋友本來(lái)想在2020年大干一場(chǎng)，租了500平的場(chǎng)地，花了幾十萬(wàn)，但是年后遲遲上不了課，已經(jīng)將機(jī)構(gòu)注銷了。僅我所知道的，就已經(jīng)有幾十家小機(jī)構(gòu)注銷了?！碧朴裾f(shuō)。

　　由于中小機(jī)構(gòu)的難以為繼，還有很多綜合體在整體往出轉(zhuǎn)租?！岸唐趦?nèi)，教育綜合體一定是會(huì)面臨一定的壓力的。因?yàn)楹芏嗑C合體都是靠租金活著，租金收不上來(lái)，所能申請(qǐng)的租金減免也十分有限，在這樣的情況下，便面臨生存和運(yùn)營(yíng)上的難題?！碧朴窠忉尩?。

　　“因?yàn)橛型顿Y方，我們可以有條件看得更長(zhǎng)期一點(diǎn)，眼光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。如果沒(méi)有投資方的話我們可能也需要考慮是不是還能活下去?！崩钌钫f(shuō)。

　　退租撤店的這個(gè)小高峰中，中小機(jī)構(gòu)為主，留學(xué)行業(yè)和素質(zhì)教育首當(dāng)其沖。

　　疫情在全球的蔓延，使得留學(xué)行業(yè)遭遇沉重打擊。不僅是新中關(guān)大廈的留學(xué)機(jī)構(gòu)在尋求出路。在四川成都，一位留學(xué)行業(yè)從業(yè)者告訴多知網(wǎng)，某留學(xué)品牌原本在當(dāng)?shù)負(fù)碛腥募倚^(qū)，遭遇疫情，便撤租關(guān)店，只保留了其中一家校區(qū)。

　　除了留學(xué)行業(yè)外，素質(zhì)教育是另一個(gè)退租重災(zāi)區(qū)。

　　在李深所經(jīng)營(yíng)的教育綜合體15%退租的機(jī)構(gòu)當(dāng)中，素質(zhì)教育占了絕大多數(shù)，K12占比較少。

　　李深分析道，K12大型機(jī)構(gòu)，原則上不會(huì)退租的，他們會(huì)遷移到線上發(fā)展，以后也不會(huì)放棄線下校區(qū)。反倒是一些中型的機(jī)構(gòu)，本身的現(xiàn)金流就比較緊張，在必須要做出一定的縮減時(shí)，往往就會(huì)采取合并校區(qū)的方式。

　　至于素質(zhì)教育機(jī)構(gòu)，很多機(jī)構(gòu)課程無(wú)法轉(zhuǎn)移到線上，在疫情期間幾乎是零收入，而其現(xiàn)金流往往只儲(chǔ)備了兩三個(gè)月，到現(xiàn)在，生存壓力就會(huì)比較大。

　　還有一些將教育機(jī)構(gòu)作為投資的人，在經(jīng)歷了疫情之后，覺(jué)得教育培訓(xùn)這一行也并不容易賺錢，繼續(xù)投資下去，可能會(huì)虧得更多，就放棄投資，提前解約退場(chǎng)了。

　　“一些寫字樓，或小區(qū)周邊商業(yè)樓的培訓(xùn)校也有轉(zhuǎn)租情況出現(xiàn)?！睗?jì)南某教育行業(yè)從業(yè)者表示。

　　中小機(jī)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，成為了退租撤店，合并校區(qū)的主體。

　　“前幾天，有1個(gè)素質(zhì)教育機(jī)構(gòu)和我們溝通退租。他們家的STEAM機(jī)器人產(chǎn)品做得非常好，現(xiàn)在有兩家店三四十個(gè)學(xué)生，現(xiàn)在他們想合并校區(qū)，以后讓學(xué)生都到總部去上課。”李深說(shuō)道。

　　事實(shí)上，這個(gè)機(jī)構(gòu)還有三個(gè)月的房租沒(méi)交，退租之后，壓力便需要由綜合體這邊承擔(dān)。雖然機(jī)構(gòu)不能線下上課，但是教育綜合體所需做的物業(yè)工作仍需進(jìn)行，所需的人力成本和資金成本依舊還是很大的。

　　但在協(xié)商過(guò)后，李深還是同意了他們的退租，前提是對(duì)方和學(xué)員協(xié)商好，并向街道辦事處報(bào)備，做好情況公開(kāi)。

　　教育綜合體的退租，需要更加謹(jǐn)慎，要維持好口碑。“對(duì)于我們而言，最重要的是把學(xué)生費(fèi)用協(xié)調(diào)好，做好學(xué)生退費(fèi)或者換課工作?！崩钌钫f(shuō)。培訓(xùn)機(jī)構(gòu)決定退租關(guān)店，要對(duì)學(xué)員、家長(zhǎng)和街道辦事處進(jìn)行公開(kāi)。同時(shí)，機(jī)構(gòu)還需要給到學(xué)生名單，方便抽查機(jī)構(gòu)是否做好了換課或退費(fèi)工作。

　　4月以來(lái)，基本上每周都有三四家機(jī)構(gòu)想轉(zhuǎn)讓，找唐玉接手。“5月份又有一批機(jī)構(gòu)要交租，但是5月確實(shí)已經(jīng)是很多中小機(jī)構(gòu)的底線了。我們最近還在談，準(zhǔn)備接手幾個(gè)面積比較大的校區(qū)?！?/span>

　　與籌備自身教育綜合體并行，唐玉準(zhǔn)備吸納一部分受疫情影響嚴(yán)重的校區(qū)。“首先摸清楚財(cái)務(wù)的具體信息，有沒(méi)有瞞報(bào)的負(fù)債；其次，要看運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是否完整，如果校長(zhǎng)缺了、學(xué)管缺了、教務(wù)缺了，這個(gè)機(jī)構(gòu)接下來(lái)其實(shí)也很難維持下去?！碧朴裾f(shuō)道，其實(shí)，調(diào)查清楚了這兩點(diǎn)，通過(guò)并購(gòu)來(lái)擴(kuò)大規(guī)模也不失為一種方式。

　　不過(guò)，另一位行業(yè)資深人士指出：“可以想象，受疫情影響，現(xiàn)在要關(guān)店的機(jī)構(gòu)，可能原來(lái)就只是能達(dá)到盈虧平衡，或者已經(jīng)在虧損了?！?/span>

　　在這樣的情況下，收購(gòu)一家快要倒閉的線下機(jī)構(gòu)，所面臨的隱患很多。與其收購(gòu)，反而在這家機(jī)構(gòu)旁邊重新開(kāi)一家機(jī)構(gòu)，所需要的成本可能會(huì)更低。

　　教培行業(yè)依舊還是一個(gè)極度分散的行業(yè)，盡管有向頭部集中的趨勢(shì)，但是行業(yè)的集中一定是頭部機(jī)構(gòu)用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，資本優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)不斷地?cái)U(kuò)大影響力，并不會(huì)因?yàn)橐咔橐幌伦泳妥兊酶叨燃小?/span>

　　疫情雖然讓很多中小機(jī)構(gòu)倒閉了，但其實(shí)一批機(jī)構(gòu)倒下的同時(shí)，還會(huì)有一批新的機(jī)構(gòu)出現(xiàn)。

　　行業(yè)洗牌本來(lái)需要三至五年，疫情的加速，使得這個(gè)過(guò)程現(xiàn)在縮短至三至五個(gè)月。“疫情從某種意義上講，幫助我們對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了篩選。能夠在這次疫情中挺下來(lái)的機(jī)構(gòu)，基本上都是可以良性運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)?！崩钌钫f(shuō)。

　　不過(guò)顯然，線下復(fù)課，是所有線下教培機(jī)構(gòu)正在等待的好消息。

　　（*應(yīng)受訪者要求，文中李深、唐玉、董磊皆為化名）