小升初政策變：學(xué)區(qū)房未來(lái)存升值空間？

        多知網(wǎng)7月13日消息，2014年是北京義務(wù)教育入學(xué)政策調(diào)整年，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下行的階段，在這一特殊時(shí)期，北京“學(xué)區(qū)房”市場(chǎng)有何變化？
 
        近日，鏈家地產(chǎn)發(fā)布了一份關(guān)于學(xué)區(qū)房的報(bào)告，稱未來(lái)學(xué)區(qū)房或有升值可能，今年內(nèi)市重點(diǎn)學(xué)區(qū)最抗跌。在這一現(xiàn)狀背后，與北京義務(wù)教育入學(xué)政策調(diào)整密切相關(guān)。
 
        鏈家報(bào)告內(nèi)容摘要：
 
        新政后教育資源配置細(xì)則尚未落地，未來(lái)或有升值可能
 
        2014年4月份小升初新政出臺(tái)，目前來(lái)看，學(xué)區(qū)的變動(dòng)主要包括兩方面，一是不同級(jí)別學(xué)校合并，普通學(xué)校與重點(diǎn)學(xué)校合并。原屬于普通小學(xué)的部分學(xué)區(qū)房劃入重點(diǎn)小學(xué)，使學(xué)區(qū)檔位得到一定提升，比如
 
        普通小學(xué)青龍橋小學(xué)與市重點(diǎn)育民小學(xué)合并，使溫馨家園、白云觀等成為重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。二是學(xué)區(qū)平級(jí)變動(dòng)，同一個(gè)小區(qū)的學(xué)區(qū)發(fā)生變動(dòng)，比如，原屬于北京實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)的新文化街劃入奮斗小學(xué)的學(xué)區(qū)，兩所學(xué)校都為市重點(diǎn)，因此小區(qū)的價(jià)格也基本無(wú)變化。
 
        對(duì)于不同級(jí)別學(xué)校的合并，雖然在一定程度上會(huì)帶動(dòng)價(jià)格上漲，但目前漲幅很小，如普通青龍橋小學(xué)的學(xué)區(qū)溫馨家園合并到重點(diǎn)育民小學(xué)后，單價(jià)漲幅大約在1000-2000元。主要是由于合并后教學(xué)具體細(xì)則的落地和實(shí)施，以及師資如何分配等后續(xù)措施還不明確，由普通小學(xué)轉(zhuǎn)為重點(diǎn)小學(xué)后的教學(xué)水平和條件還有待印證，因此當(dāng)前價(jià)格很難上漲。雖然有些不確定性，但當(dāng)前的確是買入這類重點(diǎn)學(xué)區(qū)的好機(jī)會(huì)。
 
        年內(nèi)市重點(diǎn)學(xué)區(qū)最抗跌
 
        今年上半年北京二手住宅市場(chǎng)低迷，一般住宅價(jià)格成交價(jià)格普遍深跌，學(xué)區(qū)房也受到影響，但重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格穩(wěn)定。這類附加了優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源的特殊房源，成為一種另類“剛需房”保值、增值性較強(qiáng)。
 
        入學(xué)政策限制多，購(gòu)買學(xué)區(qū)房需謹(jǐn)慎甄別
 
        根據(jù)對(duì)全市200所小學(xué)招生簡(jiǎn)章中對(duì)于劃片學(xué)區(qū)房的落戶、名額限制以及落戶年限要求的統(tǒng)計(jì)可知，65%的學(xué)校要求孩子和家長(zhǎng)雙方中的一方必須都為北京戶口且戶口和房本一致，絕大多數(shù)學(xué)區(qū)房一套房只有一個(gè)入學(xué)名額，另有48%的學(xué)校對(duì)于學(xué)區(qū)房落戶年限有1-5年不等的限制。
 
        由于每個(gè)學(xué)校招生簡(jiǎn)章要求的入學(xué)政策不盡相同，因此購(gòu)房者在購(gòu)買學(xué)區(qū)房前，一定要對(duì)學(xué)校招生要求和房屋情況仔細(xì)摸底。一般來(lái)說(shuō)，以下幾方面對(duì)于能否順利入學(xué)影響較大且易被忽略，需要購(gòu)房者特別注意。
 
        第一、落戶年限要求。由于近半數(shù)學(xué)校對(duì)于學(xué)區(qū)房購(gòu)置年限有限制，因此在購(gòu)房前要充分了解清楚，避免臨時(shí)購(gòu)房而導(dǎo)致子女不能順利入學(xué)；
 
        第二、一房一名限制。目前市場(chǎng)上絕大多數(shù)學(xué)區(qū)房一套房只有一個(gè)入學(xué)名額，且名額六年循環(huán)使用一次，因此購(gòu)房前需了解清楚房屋入學(xué)名額是否正在被占用以及占用年限；
 
        第三、特殊入學(xué)要求。部分學(xué)校會(huì)有一些特殊入學(xué)要求，比如，個(gè)別學(xué)校要求購(gòu)買的學(xué)區(qū)房必須為新房項(xiàng)目，有些學(xué)校要求孩子父母一方必須為某單位正式職工等。購(gòu)房者購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí)應(yīng)了解清楚，避免產(chǎn)生不必要的損失和糾紛。
 
        多知網(wǎng)解讀：
 
        為什么學(xué)區(qū)房有可能升值？
 
        今年4月，北京市教委發(fā)布《2014年義務(wù)教育階段入學(xué)工作意見(jiàn)》，提出今年北京市小學(xué)免試就近入學(xué)，小升初實(shí)行單校劃片或多校劃片入學(xué)，取消延續(xù)多年的共建招生。
 
        取消共建生、劃片入學(xué)意味著，學(xué)區(qū)越來(lái)越重要，因此優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房升值空間大。
 
        為什么？
 
        有統(tǒng)計(jì)稱，過(guò)去每年通過(guò)“共建”渠道進(jìn)入重點(diǎn)中小學(xué)的孩子，大概每年會(huì)占到總的招生名額的10%左右。部分強(qiáng)勢(shì)單位和企業(yè)的子弟，甚至可以保證100%錄取。
 
        而整體調(diào)整后，意味著無(wú)法靠共建生入學(xué)，只能通過(guò)學(xué)區(qū)。一位資深幼升小業(yè)內(nèi)人士稱，北京市教委發(fā)布發(fā)布上述政策后，幼升小發(fā)生了很大變化。“條子生這條路基本被堵死了。”
 
        學(xué)區(qū)房在什么階段有作用？
 
        上述人士解讀，孩子在進(jìn)入小學(xué)（義務(wù)教育）之前，是沒(méi)有學(xué)籍的，只能按照戶籍劃片，學(xué)區(qū)房在這一階段起作用。
 
        在小升初階段，已經(jīng)有學(xué)籍，將按照學(xué)籍劃片。因此，在小升初階段，學(xué)區(qū)并不會(huì)起具體作用。不過(guò)，從根本上看，學(xué)區(qū)房影響了孩子的戶籍，進(jìn)而影響了孩子的學(xué)籍。
 
        學(xué)區(qū)房的入學(xué)原則？
 
        上述幼升小人士稱，在幼升小按戶籍劃片的過(guò)程中，原則是家長(zhǎng)一方擁有北京市戶口的學(xué)生優(yōu)先錄取，外地人口的孩子再排隊(duì)錄取。因此，外地戶口購(gòu)房，仍需謹(jǐn)慎處置。
 
        不過(guò)，只要是在學(xué)區(qū)內(nèi)，五證齊全，孩子就有小學(xué)可上。按照上面提到的小升初按學(xué)籍劃片，因此只要有小學(xué)可上，就會(huì)有初中可上。（多知網(wǎng) 王可心）