新政開始實(shí)施，海淀學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格真的“跳水”了嗎？

　　文|王敏

　　在海淀區(qū)上地東、西里，不到60平的兩居室，成交價(jià)格大概要700多萬(wàn)。在2018年下半年，僅在上地東、西里，一家中介機(jī)構(gòu)成交量最高的時(shí)候一個(gè)月可以達(dá)到20-30套，這其中很大一部分原因，跟海淀推出的“多校劃片”政策有關(guān)。

　　2018年4月30日，北京市海淀區(qū)教育委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于2018年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》，文件中提到，“自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片?！?/span>

　　實(shí)施多校劃片之后，一個(gè)小區(qū)將不再會(huì)僅僅對(duì)應(yīng)一個(gè)小學(xué)、初中，而是會(huì)對(duì)應(yīng)多個(gè)小學(xué)和初中。即使家長(zhǎng)買了一所名校附近的房子，也不能像以前單校劃片時(shí)一樣，保證孩子一定能夠直升名校。

　　多校劃片，是國(guó)家為了給學(xué)區(qū)房降溫、落實(shí)就近入學(xué)的原則出臺(tái)的新政，而新政的出臺(tái)，對(duì)學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)，目前究竟產(chǎn)生了哪些影響？

　　“打聽政策的人，相當(dāng)多”

　　“以前單校劃片時(shí)，育新花園小區(qū)、新康園小區(qū)的孩子基本都是進(jìn)了育新學(xué)?！，F(xiàn)在不可以了，如果你是在2019年1月1日之后買房過(guò)戶，就不能保證百分之百可以進(jìn)育新學(xué)校，也有可能會(huì)被分到清河四小。育新學(xué)校的樓道里、學(xué)校門口、小區(qū)門口都有貼的公告，包括學(xué)校的網(wǎng)站上也有公示?！币晃恢槿耸扛嬖V多知網(wǎng)。

　　“學(xué)校也是為了最大程度確保附近小區(qū)的人能夠了解這一政策，否則明年一些業(yè)主可能會(huì)因?yàn)槎嘈澠?，孩子沒(méi)有進(jìn)入預(yù)想的學(xué)校而產(chǎn)生糾紛?！?/span>

　　首都師范大學(xué)附屬育新學(xué)校、北京十一學(xué)校龍樾實(shí)驗(yàn)中學(xué)、上地實(shí)驗(yàn)中學(xué)分別于2018年12月24日、12月17日和12月26日對(duì)學(xué)校所對(duì)應(yīng)的劃片小區(qū)發(fā)布了公告，明確表示，對(duì)自2019年1月1日之后的新業(yè)主，將會(huì)實(shí)施多校劃片。

　　盡管目前只有這三所學(xué)校明確發(fā)布了公告，但據(jù)多知網(wǎng)了解，海淀區(qū)整個(gè)區(qū)都將針對(duì)19年1月1日之后的新業(yè)主實(shí)施多校劃片政策。

　　“孩子進(jìn)入一個(gè)好的小學(xué)，進(jìn)入好的初中的機(jī)會(huì)才會(huì)更大一點(diǎn)，此外，小學(xué)是六年，初中是三年，因此大多數(shù)家長(zhǎng)在孩子上小學(xué)之前就開始購(gòu)置或換置學(xué)區(qū)房?！眲⒀胝f(shuō)。

　　“打聽政策的人，相當(dāng)多?！必?fù)責(zé)上地實(shí)驗(yàn)中學(xué)整個(gè)學(xué)區(qū)房源的一位中介劉同說(shuō)道，從2018年4月底，客戶來(lái)看這一片房子的原因，大部分都和海淀多校劃片政策有關(guān)。

　　盡管具體的實(shí)施細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，但是僅僅是“2019年1月1日之后，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將實(shí)施多校劃片”這一條硬性規(guī)定，就使得無(wú)數(shù)家長(zhǎng)不得不將學(xué)區(qū)房一事提上日程。

　　“2018年5、6月份，我們公司在上地東、西里這一片房子的成交量達(dá)到了一個(gè)小巔峰?！狈慨a(chǎn)中介劉央告訴多知網(wǎng)，上地東西里正是他的負(fù)責(zé)范圍，“這是北京317限購(gòu)新政之后，這一片成交量出現(xiàn)的一個(gè)小高潮，2018年下半年，這一片的學(xué)區(qū)房成交量都很可以?！?/span>

　　“牽一發(fā)而動(dòng)全身?！闭叩娘L(fēng)吹草動(dòng)立刻作用在了市場(chǎng)，作用在了很多人的行動(dòng)上。

　　作為北京乃至中國(guó)的教育高地，海淀優(yōu)質(zhì)的教育資源和學(xué)術(shù)環(huán)境吸引著無(wú)數(shù)家長(zhǎng)。進(jìn)入北大附小、清華附小、人大附小等名校，可以讓孩子在起跑線上領(lǐng)先一步，這是很多家長(zhǎng)的愿望。

　　由于海淀多校劃片政策針對(duì)的是2019年1月1日之后在海淀區(qū)的新業(yè)主，因此有無(wú)數(shù)想憑借學(xué)區(qū)房為孩子提供優(yōu)質(zhì)教育資源的家長(zhǎng)，想要抓住 2018年下半年這最后可以單校劃片、直升名校的機(jī)會(huì)，向海淀區(qū)涌入。

　　“大概從2018年12月份開始，這個(gè)小高潮才略有褪去之勢(shì)?！眲⒀胝f(shuō)，2019年1月1日的迫近，加上春節(jié)之前一般也是成交較少的一段時(shí)間，因此，現(xiàn)在相對(duì)2018年下半年，成交量有所下降。

　　“2018下半年，最多一個(gè)月成交了50多套”

　　2018年12月28日凌晨，一位媽媽在家長(zhǎng)幫論壇發(fā)布了“三小上岸記，不容易的2018”，記錄了為進(jìn)入一個(gè)好的小學(xué)她們家緊隨海淀多校劃片政策而來(lái)的換房經(jīng)歷。

　　盡管當(dāng)時(shí)還在東城區(qū)，但由于懷著二胎，以后也打算換到中關(guān)村三小附近，因此，2018年5月20日，海淀政策出臺(tái)還不足一個(gè)月，這位媽媽全家當(dāng)機(jī)立斷，決定換房。丈夫長(zhǎng)期出差，盡管懷孕在身，但她依然開始操持換房事宜，迅速將現(xiàn)有的東城房子在中介掛牌，物色新房源。

　　10月生產(chǎn)之前，她已經(jīng)把外地的一個(gè)公寓和東城居住的房子賣掉，簽下了中關(guān)村三小附近的學(xué)區(qū)房，完成了貸款、租房、搬家這一系列事情。生完二胎之后，她又抓緊辦理了落戶手續(xù)。趕在2019年1月1日之前，這位媽媽換置了中關(guān)村三小的學(xué)區(qū)房，抓住了單校劃片最后的機(jī)會(huì)，讓剛出生的孩子以后也可以直升中關(guān)村三小。

　　類似這樣情況的人大有人在。“因?yàn)檎呤强ㄔ?9年1月1日，很多人都是想要趕在19年1月1日之前落戶，還可以享受單校劃片政策，順利進(jìn)入一個(gè)比較優(yōu)質(zhì)的學(xué)校。”劉央說(shuō)，。

　　劉央還提到，買房如果是首次購(gòu)買，資金也比較充裕，過(guò)戶手續(xù)在1個(gè)月內(nèi)就可以完成，如果是換房，看房、賣房、貸款、過(guò)戶這一系列流程至少要留三四個(gè)月出來(lái)。再加上春節(jié)即將來(lái)臨，從2018年12月開始，成交量又相對(duì)有了下降，發(fā)展到今年1月份，大概每個(gè)月只能成交4-5套。

　　和劉央一樣，侯同也表示，在他們公司，2018下半年這一片兒的學(xué)區(qū)房的成交量較高?！?018下半年，整個(gè)上地實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)區(qū)，最多一個(gè)月成交了50多套?！焙钔f(shuō)，盡管這是一個(gè)峰值，但只是北京317限購(gòu)新政出來(lái)之后出現(xiàn)的一個(gè)相對(duì)峰值。

　　“2017年3月17之后，北京樓市是處于冰封時(shí)期，店里一個(gè)月一單成交額都沒(méi)有。2017年9月開始，冰封時(shí)期才有所緩和。18年下半年，這一片學(xué)區(qū)房的成交量是2017年317新政之后的一個(gè)頂峰，但是這樣的成交數(shù)量，和317新政之前的情況相比，差距還是挺大的?！焙钔谶@個(gè)片區(qū)做中介至少已經(jīng)5年了，見過(guò)了當(dāng)年樓市的瘋狂，再看如今的這個(gè)峰值，他已經(jīng)習(xí)以為常。

　　“對(duì)于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的漲跌，目前而言，影響還不是特別大”

　　“多校劃片，對(duì)于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的漲跌，目前而言，影響還不是特別大。”這是劉央和侯同達(dá)成的共識(shí)。盡管18年下半年的成交量相對(duì)較高，但其實(shí)價(jià)格并沒(méi)有很大的變化。

　　2018年下半年，對(duì)于學(xué)區(qū)房的需求很強(qiáng)烈、必須要在2019年1月1日之前完成過(guò)戶的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，政策只是促進(jìn)了這部分人的成交。事實(shí)上，新政剛剛出臺(tái)，具體落地實(shí)施還有很多不確定性，無(wú)論是賣家還是買家，大部分人其實(shí)都還處于觀望的狀態(tài)。

　　一位家長(zhǎng)告訴多知網(wǎng)，為了讓孩子能夠直升進(jìn)入優(yōu)質(zhì)的小學(xué)、初中，盡管可能資金有些困難，但他們?cè)居?jì)劃竭盡全力，在上地東、西里買房。政策出來(lái)之后，他們反而開始猶豫，買學(xué)區(qū)房就是為了孩子上學(xué)，而等到孩子畢業(yè)之后，政策逐漸落定了，上地東西里的房子是否還能再高價(jià)賣出又要另當(dāng)別論了。因此，他們選擇了觀望，而不是在2018年著急買入。

　　海淀是中國(guó)的教育高地，但在海淀，并非整個(gè)區(qū)的教學(xué)質(zhì)量都是均衡的。家長(zhǎng)在購(gòu)買學(xué)區(qū)房的時(shí)候，不再是像以往單校劃片時(shí)，僅僅考慮對(duì)口直升學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量就可以，而是需要考慮整個(gè)片區(qū)內(nèi)學(xué)校的質(zhì)量，如果這個(gè)片區(qū)對(duì)應(yīng)的幾個(gè)學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量比較均衡的話，多校劃片的影響也就不會(huì)太大。

　　擁有中關(guān)村一小、中關(guān)村二小、人大附小等學(xué)校的中關(guān)村學(xué)區(qū)，整體的學(xué)校質(zhì)量比較均衡，該片區(qū)的房產(chǎn)中介陳豐也表示，多校劃片對(duì)于這里的房?jī)r(jià)基本沒(méi)有太大影響，但確實(shí)是有很多家長(zhǎng)都著急買入，落定過(guò)戶手續(xù)。

　　“多校劃片的政策出來(lái)之后，我們也在關(guān)心到底政策會(huì)有什么影響。中關(guān)村學(xué)區(qū)沒(méi)有像其他學(xué)區(qū)一樣把公告貼出來(lái)的，我們也會(huì)和老師們聊，其實(shí)，因?yàn)槎嘈澠€要看一個(gè)就近入讀的原則嘛，雖然不能百分之百的保證買了學(xué)區(qū)房會(huì)對(duì)應(yīng)這所學(xué)校，但是總的來(lái)說(shuō)，變化可能并不會(huì)太大?！标愗S說(shuō)。

　　在海淀另一個(gè)教育資源相差較大的學(xué)區(qū)，中介在客戶咨詢時(shí)，首先會(huì)說(shuō)明多校劃片的影響，但是由于還有一個(gè)就近入讀的原則，為了派位到相對(duì)較好的學(xué)校的幾率大一些，中介還是會(huì)建議客戶先考慮學(xué)校此前對(duì)應(yīng)的劃片小區(qū)。

　　“很多人都還在觀望，但房?jī)r(jià)現(xiàn)在應(yīng)該是一個(gè)低谷了。一般而言，春節(jié)過(guò)后看房的人會(huì)變多，房?jī)r(jià)可能還會(huì)有小幅上升?！焙钔f(shuō)。（多知網(wǎng) 王敏）

　　（文中劉央、侯同、陳豐皆為化名）